Многоканальная бесплатная горячая линия
Юридические консультации по вопросам материнского капитала, брако-разводных процессов, раздела имущества и алиментов помогут определиться с ключевыми моментами в спорных ситуациях. Оказание помощи любым семьям и оперативное решение любых жизненных проблем на основе Семейного кодекса и действующих Федеральных Законов. Ежедневно с 9.00 до 21.00
Юридическая консультация
Получите квалифицированную помощь прямо сейчас! Задать вопрос онлайн >>
Москва и МО +7 (499) 350-80-28
С-Петербург и ЛО +7 (812) 309-68-57
Звонок по России +7 (800) 555-67-55 #334

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Покупка квартиры на вторичном рынке — большой риск для людей, которые не знакомы с нюансами таких сделок и не представляют, какие документы необходимо проверять. Такие покупатели — легкая наживка для мошенников или нечистых на руку продавцов, желающих побыстрей избавиться от недвижимости и получить за нее максимальную сумму. Ниже приведем подробные сведения по проверке квартиры, на что обратить внимание, какие бумаги проверять, и как уберечься от мошенников. Но обо всем подробнее.

Мошеннические схемы

Каждый покупатель должен знать, как избежать мошенников и уйти от невыгодной сделки. Существует несколько популярных схем:

  1. Задаток. Мошенники снижают цену, привлекая покупателя. Стороны обговаривают условия и оформляют договор задатка. Деньги передаются с условием, что в случае отказа они остаются у продавца. В последующие несколько дней появляются обстоятельства, вынуждающие человека отказаться от покупки и потерять деньги. Придраться не к чему, ведь покупатель отказывается от сделки по своей воле.
  2. Наследство. Мошенник устанавливает цену на 30 процентов ниже рыночной и ждет потенциальных клиентов. Такую выгоду он объясняет получением жилья в наследство и необходимостью срочной продажи. Через какое-то время после сделки появляется третье лицо, предъявляющее права на недвижимость. Далее начинается суд, который занимает сторону наследника. Получателя средств вынуждают вернуть деньги, но он этого сделать не может, ведь они потрачены.
  3. Подделка документов. Распространенный способ мошенничества — подделка бумаг на недвижимость и решений судебных органов (вплоть до подписей и печатей). Распространенная ситуация, когда подделываются документы, выданные нотариальным органом.

Проверка квартиры на вторичном рынке — шаг за шагом

Чтобы провести чистую сделку и не попасть на «удочку» мошенников, нужно знать тонкости проверки документов на квартиру и самой недвижимости. Ниже приведена пошаговая инструкция, помогающая избежать неприятностей.

Проверка владельца и факта обременений

Первый шаг — заказ выписки из ЕГРН на недвижимость, которая пришлась по душе. Получение выписки доступно каждому человеку в МФЦ или регистрационной палате (при отсутствии многофункционального центра). Для получения бумаг нужно захватить паспорт, указать адрес и заплатить 250 р. Документ делается в течение 24-48 часов. В полученной бумаге приводятся подробные сведения и стоит печать.

Чтобы никуда не ходить, можно заказать бумагу через Интернет. Услуга предлагается на Росреестре, а сам документ выдается в течение часа. Исключением являются случаи, когда на сайте ведутся работы. По факту готовности документ направляется на указанную клиенту почту.

Выписка дает следующие сведения:

  • ФИО хозяина, объем долей каждого из владельцев.
  • Дата поступления недвижимости во владение.
  • Наличие или отсутствие ареста на имущество.
  • Нахождение недвижимости в залоге у банковской организации.
  • План этажей и квартир.

Сегодня выписки ЕГРН уже не выдаются (с 2016 года). Но их полностью заменяет свидетельство о госрегистрации. Если владелец ранее заказывал выписку и показывает документ, лучше не пожалеть небольшую сумму и проверить все самостоятельно. Возможно, предъявляемый документ — подделка.

Проверка историй сделок по недвижимости и жильцах

Такая работа необходима для получения сведений о лицах, которые прописывались в недвижимость и выписывались из нее. Работа выполняется в три шага:

  1. Одновременно с простой выпиской заказываем документ из ЕГРН о переходе прав собственности. Бумага выдается в МФЦ, а стоимость ее получения составляет 400 рублей. Срок изготовления документа до 48 часов. Можно заказать бумагу в электронной форме через Сеть. Документ отправляется на e-mail, который человек указал во время заказа. Стоимость услуги 250 р, а на изготовление уходит до суток.

операции регистрируются в ЕГРНВ полученном документе можно увидеть подробную историю сделок с недвижимостью, начиная с 1998 года (именно с этой даты операции регистрируются в ЕГРН). В бумаге прописывается фамилия, нынешние и текущие владельцы, время оформление купли-продажи и документ, на основании которого получена недвижимость (наследование, покупка по ДКП, получение по дарственной и так далее).

Если в течение небольшого временного промежутка в недвижимости часто менялись владельцы — это повод задуматься о чистоте сделки. Возможно, за дело берутся мошенники, желающие обмануть покупателя. При совершении 3-4 сделок в течение года с одной квартирой от приобретения сомнительного имущества лучше отказаться. Такие действия часто необходимы для сокрытия «темных делишек».

Сложный случай, когда недвижимость досталась по наследству и распределена по закону. В такой ситуации может появиться наследник, который заявит о своих правах на недвижимость и принесет в суд документы, подтверждающие уважительность пропуска отведенных законом шести месяцев. В таком случае начинается суд, который и будет решать дальнейшую судьбу недвижимости. Квартиру не обязательно отберут, но такая опасность сохраняется. Кроме того, в суд могут обратиться наследники всех прошлых владельцев. Вот почему при покупке имущества, которое передавалось по наследству, нужно досконально изучить наследников и помнить о вероятных рисках.

  1. Следующий шаг — получение архивной выписки из домовой книги. По сведениям из документа можно узнать лиц, которые ранее прописывались и выписывались из недвижимости, уточнить ФИО, данные из паспорта и день рождения. Также будет видно, как выписался человек — сам или ему «помогли». Эта информация полезна и помогает понять историю недвижимости и ее «темные пятна».

Для получения архивной выписки нужно обратиться в паспортный стол своего региона. В нем содержатся домовые книги со сведениями обо всех жильцах. Несмотря на видимую легкость, получить такой документ — трудная задача. Работники паспортного стола отказываются выдать выписку из-за наличия в ней паспортных данных всех жильцов. Сотрудники ссылаются на ФЗ о запрете раскрытия паспортных данных.

ХИТРОСТЬ: Приходим к работнице паспортного стола и поясняем причину запроса. Если повезет, паспортистка дает информацию и ставит печать. Иногда сведения выдаются только до даты покупки недвижимости текущим продавцом. Но этой информации недостаточно. При жестком отказе идем к начальству и объясняем ситуацию. Если получилось договориться, делаем фотографию и изучаем информацию в спокойных условиях.

Альтернативный вариант — прийти в МФЦ и заказать выписку бесплатно (некоторые МФЦ столицы предлагают такую услугу). Более дорогой путь— обратиться к посредникам, но они запросят за услугу от 3 до 6 тысяч рублей. Если к сделке привлекается риелтор, можно попросить его узнать нужную информацию по внутренним каналам.

  1. Сопоставление полученных документов. После выполнения рассмотренных выше шагов нужно сопоставить полученную информацию. Важно обратить внимание на человека, который отказался от приватизации. В будущем такое лицо сможет потребовать свое право на проживание в квартире. Потеря такого права возможна только при выписке из недвижимости по собственному желанию. Чтобы избежать трудностей, придется искать отказника и брать у него соответствующий документ, подтверждающий отказ от своих прав.

Согласие супруга

При покупке недвижимости на вторичном рынке нужно учесть мнение второго супруга. Иногда бывает, что человек покупает недвижимость в браке, но записывает ее на одного человека (на себя). Этот факт не говорит о том, что субъект единолично владеет имуществом. Если жилье куплено в браке, оно поровну принадлежит двум супругам. Это актуально даже в том случае, если имущество записано только на одного человека. По закону каждый из супругов имеет по 50% недвижимости вне зависимости от записей в документах. Исключением являются ситуации, когда между сторонами оформлен брачный договор.

Расторжение брака — не повод, чтобы менять статус жилья. Оно остается совместным имуществом супруга и супруги. Для изменения статуса недвижимости бывшие муж и жена должны официально провести процедуру раздела объекта. Субъект, который записан в документах, может решить продать недвижимость без уточнения мнения бывшего или настоящего супруга.

Нотариусы спокойно регистрируют такие сделки, ведь по ГК РФ (статье 253, пункту 2) если разведенный владелец продает жилье, это делается с одобрения второго супруга. Иными словами, действует презумпция согласия. Следовательно, уполномоченный орган не будет просить дополнительных документов и оформит сделку.

подать иск в судебный органТакое развитие событий может не понравиться бывшему супругу. Он вправе подать иск в судебный орган и потребовать восстановления прав или возврат половины квартиры. Для решения задачи человек должен доказать, что он не давал своего одобрения и не знал о намерении бывшего супруга продать недвижимость.  Это легко, если у покупателей нет нотариального согласия. Вторая задача — доказать недобросовестность покупателей. Нужно убедить суд, что люди знали об отсутствии одобрения, но все равно пошли на оформление сделки.

Судебная практика показала, что покупателей спасает именно второй пункт, ведь доказать указанный факт трудно. В результате недвижимость остается в их пользовании. В таком случае бывший муж или жена подает иск в суд на бывшего супруга и требует половину суммы, вырученной за продажу имущества. В такой ситуации стороны разбираются друг с другом, а покупатели могут вздохнуть спокойно (их проблемы уже не касаются).

Если складывается описанная выше ситуация, нужно попросить продавца найти прошлую пассию и оформить у нотариуса официальное согласие. В случае отказа лучше не рисковать и искать себе другую недвижимость.

Планировка и ее законность

Планировка и ее законностьМногие граждане попадаются на покупке квартир с незаконной планировкой. К примеру, прошлый владелец снес какие-то стены или убрал перегородки, перенес вход в комнату или сделал иные работы. Учитываются и менее серьезные работы, к примеру, замена ванной на душевую комнату. Иногда текущий владелец сам не знает о перепланировке, когда жилье достается по наследству или подарено близким человеком.

Для начала нужно обсудить этот вопрос с действующим хозяином. Если он утверждает, что не делал перепланировку или что она узаконена, нужно потратить время, но провести проверку. Требуйте документы, подтверждающие правдивость слов. В качестве обоснования подойдет техпаспорт с планом недвижимости. При отсутствии такой бумаги нужно заказать ее в БТИ или МФЦ. Такая работа доступна только владельцу, поэтому нужно обратиться к нему за помощью.

Как только бумаги на руках, нужно осмотреть жилье и сверить реальную ситуацию с той, что отражена в документации. Альтернативное решение — получение выписки из ЕГРН, где также имеется план жилья. В общем документе требуется найти нужную квартиру и сравнить сведения.

Если квартира нравится, можно пойти на риск и приобрести жилье без официально оформленной планировки. По закону такая ситуация не может служить причиной для аннулирования операции. Можно сыграть на ситуации и попросить продавца уменьшить цену. Мол, в дальнейшем придется тратить деньги, чтобы узаконить перепланировку, а это время и деньги.

Сложнее обстоит ситуация, если речь идет о покупке в ипотеку. Некоторые банки разрешают брать такое жилье при условии, что речь идет о простой перепланировке. Кроме того, банк выделяет полгода клиенту на проведение процедур узаконивания переделки. Этот момент необходимо уточнить сразу, чтобы в дальнейшем не столкнуться с трудностями.

Существуют изменения, которые узаконить вообще нельзя. Речь идет об установке батареи на лоджии или балконе, объединении этих помещений или создании теплых полов из центрального отопления. При таких обстоятельствах суд обяжет вернуть ситуацию к исходному состоянию.

При оформлении ипотеки банк всегда требует оценку недвижимости независимой оценочной компанией. Такой специалист проверяет планировку и сверяет текущую информацию с той, что отражена в документах. При наличии каких-либо нестыковок это отражается на стоимости недвижимости (она снижается). В крайнем случае, можно обсудить вопрос с оценщиком, заплатить ему небольшую сумму, и он «не обратит внимание» на небольшую перепланировку.

Долги по ЖКХ

Перед обращением в нотариальный орган важно потребовать у владельцев документы из коммунальных служб об отсутствии долгов. Оптимальный вариант — отправиться для получения вместе с собственниками. Стоит отметить, что долги старого владельца не переходят на покупателя, кроме капитального ремонта, но сотрудники УК не будут разбираться с владельцем долга. Они потребуют погашения задолженности текущим владельцем. Чтобы доказать правоту, придется потратить много сил и нервов. Если хозяева (продавцы) не могут заплатить долг из-за отсутствия финансов, можно вычесть сумму долга из стоимости квартиры, а после самостоятельно внести плату.

Проверка продавцов

В топ главных ошибок входит игнорирование проверки продавцов. Стоит обратить внимание на следующие факторы:

  1. Если продавец (или один из них) имеет пенсионный возраст, пьет или имеются подозрения на странное поведение, лучше потребовать справку из диспансера (наркологического и психоневрологического). По бумажке можно увидеть, стоит субъект на учете или нет. Ряд банков, предлагающих ипотеку, обязательно требует такой документ у клиентов. Если хотя бы один из владельцев стоит на учете, можно отказаться от сделки.
  2. Доверенное лицо. Если собственник не занимается продажей лично, а доверил эту работу другому лицу, нужно сделать копию доверенности и обратить внимание на дату ее выпуска. Ежедневно проверяем документ на сайте государственной нотариальной палаты, ведь он в любой момент может быть отменен. Желательно хотя бы 1-2 раза поговорить с реальным владельцем недвижимости. Можно выписать паспортные данные и проверить их через официальный ресурс МВД России.

Указанные шаги позволяют избежать обмана при покупке недвижимости, защитить свои сбережения и нервы в дальнейших судебных разбирательствах. Если нет желания самостоятельно разбираться с указанными вопросами, можно привлечь квалифицированного юриста.

Правоприменительная практика и законодательство Российской Федерации меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться. Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонамили заполнив форму ниже.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.