Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал необходимо получить разрешение от органа, уполномоченного отслеживать соблюдение прав и интересов детей, если последние еще не достигли совершеннолетия. Отчуждение указанной недвижимости семьей, где воспитанники уже обрели полную дееспособность, не сопровождается какими-либо правовыми сложностями. Практика использования материнского капиталаПредоставление государственной субсидии в виде материнского капитала стало хорошим подспорьем для многих молодых семей России, поскольку большинство из них предпочло направить средства на улучшение текущих условий проживания: в счет погашения действующей ипотеки, на первоначальный взнос, покупку дома или квартиры. Спустя некоторое время носители преференции могут столкнуться с необходимостью реализовать ранее приобретенное жилое пространство, причиной тому служат такие факторы, как: Желание построить частный дом; Продать квартиру с небольшой площадью и купить другую, квадратные метры которой будут болше; Ввиду раздела имущества при разводе; Переезд на постоянное место жительства в другой регион/страну. Практика отчуждения жилплощади, приобретенной с использованием средств материнского сертификата, указывает на два правовых нюанса, в частности: Если в семье все дети достигли возраста полной дееспособности и у них не возникает возражений по поводу продажи текущего жилья, сделка купли-продажи пройдет без бюрократических проволочек и относительно быстро; Семьям, имеющим несовершеннолетних воспитанников, придется столкнуться с определенными ограничениями. Так как сделка затрагивает интересы детей, родители обязательно должны получить разрешение от компетентного органа – отдела соц. защиты. Особенности приобретения квартиры на средства МКДотация, представленная материнским капиталом, доступна к распоряжению только по четырем императивным направлениям, которые заблаговременно определил законодатель. Участники указанной федеральной программы могут использовать средства для приобретения недвижимого жилого объекта, однако перед проведением процедуры важно учесть ряд особенностей: Поскольку субсидия признается собственностью всей семьи (детей в том числе) покупка квартиры на материнский сертификат невозможна без выделения долей в праве собственности на объект в пользу воспитанников; Долевое соотношение родителей и детей может быть не пропорциональным. Законные представители сами выбирают, какая часть триады прав будет принадлежать детям; Перед внесением сертификата необходимо получить разрешение от уполномоченного внебюджетного фонда (ПФР); Для вынесения ПФР положительного вердикта на использование дотации в отношении сделки по приобретению квартиры необходимо собрать пакет документов, среди которых нотариально заверенное соглашение о предоставлении части триады прав детям; Доля в праве на детей выделяется по следующим правилам: Если квартира в ипотеке – после исполнения долговых обязательств перед банком, но не позднее полугода со дня признания ипотечного договора завершенным; Если квартира без обременений – в момент переоформления документов с первоначального собственника. Условия реализации квартиры, приобретенной с использованием средств субсидииУчастие в процедуре продажи квартиры, купленной на средства материнского сертификата, представителей от органов опеки и попечительства обусловлены следующими основаниями: Согласно требованиям закона, такой объект должен находиться в собственности всех членов семьи; Указанные органы осуществляют контроль за соблюдением правомочий и интересов несовершеннолетних детей; Перед вынесением решения сотрудники компетентного органа должны удостовериться в том, что после продажи текущего объекта дети не останутся без жилой площади или новая недвижимость не будет уступать по условиям проживания предшествующей. Родители, чтобы получить разрешение от органов опеки и попечительства должны доказать такие обстоятельства, как: В результате сделки права и интересы несовершеннолетних членов семьи не будут ущемлены; Новые жилищные условия не будут хуже прежних; Дети получат доли в праве собственности на вновь приобретенный объект в том же объеме. Реализация квартиры, ранее приобретенной на средства материнского сертификата допускается при следующих условиях: У семьи имеется письменное разрешение от органов опеки и попечительства; Новый недвижимый объект: имеет аналогичную площадь и условия проживания; имеет улучшенные технические характеристики; дети являются обладателями аналогичный долей в праве собственности на новый объект, которые они имели по отношению к отчужденному. Алгоритм получения согласия на сделкуКвартира, купленная с использованием средств федеральной дотации, именуемой материнским капиталом, всегда оформляется в общую долевую собственности, то есть, наравне с родителями правообладателями являются и дети семейства. Указанный фактор обуславливает необходимость получения согласия от органов опеки и попечительства, которое будет свидетельствовать о полном соблюдении всех конституционных и гражданских прав несовершеннолетних детей. Положительное решение родители получат, если смогут соблюсти следующий алгоритм действий: определение компетентного органа; подготовка требуемого объема бумаг: паспорта родителей; свидетельство о рождении или общегражданский паспорт каждого из воспитанников; свидетельство, подтверждающее триаду прав на отчуждаемый объект; технические документы на квартиру; документы, указывающие оценочную стоимость квартиры; справка об отсутствии долгового бремени по коммунальным платежам; заявление о распоряжении дотацией; заявление/обязательство, подтверждающее последующее участие детей в предстоящей сделке по покупке нового объекта жилфонда. явка в учреждение; оформление обращения; ожидание периода проверки документов и вынесения решения; выдача итогового документа; проведение сделки купли-продажи; предоставление органам соц. защиты документов на новый объект для ознакомления на соответствие законодательному регламенту. Законодательные нюансыЕсли у родителей есть другая квартира, отвечающая тем же условиям, что и долевая недвижимость, полученная с использованием средств МК, они могут выделить соответствующую триаду детей в таковой; Недвижимый объект, купленный на средства федеральной дотации, допускается реализовать в любое время, по усмотрению собственников (если жилплощадь не обременена залогом), поскольку закон не устанавливает специальных ограничений. Однако важно помнить о минимальном сроке владения недвижимостью, при несоблюдении которого взимается дополнительный сбор. Чтобы избежать налога с выручки от продажи квартиры следует приобретать новую площадь в том же отчетном периоде (при условии, что право на вычет ранее не было реализовано); Период действия разрешения на отчуждение (от органа опеки) составляет 3 месяца. Семье, не успевшей продать квартиру за указанный срок, придется повторно запрашивать аналогичный документ; В случаях, когда предмет сделки по отчуждению приобретен не только с использованием материнского капитала, но и с привлечением заемных средств банка, семья должна также получить разрешение от кредитно-финансовой организации, где оформлялись залоговые отношения; Способы продажи квартирыЕсли семья, ставшая собственниками квартиры после внесения части ее выкупной стоимости из средств материнского сертификата, примет решение ее продать и купить дом или также квартиру, но большей площади, она должны ориентироваться на один из следующих законных способов: В праве собственности на новый объект родители несовершеннолетних воспитанников выделяют на последних те же доли, что были у детей в отчужденной квартире: Предварительные договоры об отчуждении текущего и приобретении нового недвижимого объекта следует подписывать единовременно; В договоре, опосредующем покупку новой жилплощади целесообразно указывать сведения о детях, которые будут являться долевыми сособственниками; Если новый объект приобретается за счет заемных средств банка, то доли детей в триаде прав допускается выделить после погашения обязательств, оформив оговорку нотариально заверенным обязательством (так как кредитно-финансовые организации неохотно соглашаются оформлять ипотечное обязательство, когда на стороне заёмщика несколько владельцев предмета договора, да еще и несовершеннолетних); Предоставление детям компенсационной выплаты, равной стоимости их доли в праве на отчуждаемый объект: Компетентный орган (орган опеки) должен ознакомиться со справкой, подтверждающей оценочную стоимость недвижимости; Денежные средства (компенсация) переводятся на банковский счет/вклад, открытый на имя воспитанников; Выделение соразмерной «детской» доли в праве собственности на другой недвижимый объект: Который имеется у законных представителей детей; Принадлежащий близкому родственнику (бабушке/дедушке и прочим); Размер доли несовершеннолетних детей может несколько отличаться от ранее зафиксированных правовых параметров, по следующим причинам: Доля установлена в квадратных метрах (если в однокомнатной квартире на долю ребенка приходится 25% (¼), то в двух-, трехкомнатной недвижимости будет установлено другое соотношение, поскольку объект обладает большей площадью); Оценочная стоимость прежнего объекта уступает по рентабельности новой недвижимости.

Ещё больше статей в нашем “Юридическом справочнике консультаций юриста по семейным делам“. Получите бесплатную юридическую консультацию у семейных юристов.