Многоканальная бесплатная горячая линия
Юридические консультации по вопросам материнского капитала, брако-разводных процессов, раздела имущества и алиментов помогут определиться с ключевыми моментами в спорных ситуациях. Оказание помощи любым семьям и оперативное решение любых жизненных проблем на основе Семейного кодекса и действующих Федеральных Законов. Ежедневно с 9.00 до 21.00
Юридическая консультация
Получите квалифицированную помощь прямо сейчас! Задать вопрос онлайн >>
Москва и МО +7 (499) 350-80-28
С-Петербург и ЛО +7 (812) 309-68-57
Звонок по России +7 (800) 555-67-55 #334

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке?

Чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, не нужно иметь специальное образование или доступ к базам недвижимости. Достаточно взять на «вооружение» советы, приведенные в статье, и использовать их перед покупкой очередного жилья. Сразу отметим, что полная проверка доступна только профессионалам, но узнать главные моменты и выявить проблемную недвижимость можно самостоятельно.

Что такое юридическая чистота?

Термин «юридическая чистота» распространен в сфере недвижимости и подразумевает отсутствие проблем с обременением, арестами, неправильным вступлением в наследство и прочими аспектами. Проверка квартиры интересует в первую очередь покупателя, который инвестирует деньги и планирует получить жилье без юридических нестыковок. Сама проверка требует прохождения следующих этапов:

  • Выявление возможных рисков.
  • Анализ истории недвижимости (в том числе перед покупкой в ипотеку).
  • Проверка продавца.
  • Определение субъектов, которые в будущем могут претендовать на жилье.

Как проверить юридическую чистоту — 9 главных рекомендаций

Полное изучение продавца и недвижимости может занять много времени. Но существует путь, позволяющий быстрее справиться с задачей. Рассмотрим каждый шаг более подробно.

Посмотрите на цену

При покупке жилья многие люди ориентируются на стоимость и стараются купить недвижимость дешевле. На практике именно в бюджетных квартирах скрывается много «подводных камней». Владелец старается быстрей избавиться от недвижимости, из-за чего выставляет меньшую цену. Но бывают и другие ситуации, когда хозяину нужно быстро продать жилье из-за переезда или трудных жизненных обстоятельств. Но даже в этом случае проверке недвижимости, реализуемой по низкой цене, стоит уделить предельное внимание.

Поговорите с продавцом

Много важной информации несет общение с продавцом. Узнайте, сколько людей владеет квартирой, кто в ней прописан, когда и кем она была куплена, участвовала ли в спорах (в том числе судебных). По рассказанной истории можно судить о честности продавца и правдивости изложенных сведений. Если в процессе диалога видно, что человек увиливает от ответа или откровенно врет, лучше переключиться на другой объект или устроить более глубокую проверку. К примеру, бывает, что квартира получена по наследству, а документы оформлены неправильно или их нет вовсе.

Попросите документы

С устного рассказа стоит перейти к практической проверке. На этом этапе стоит попросить у владельца передать бумаги и паспорт, на базе которых регистрировались права владения жильем. Кроме того, изучите само свидетельство. Требуйте оригиналы (если имеются). В свидетельстве о регистрации права должна быть информация, на базе каких документов выдавалась бумага. Здесь важно проверить совпадение информации по бумагам (те, что передал продавец, и которые зафиксированы в свидетельстве). Если в рассказанной истории имеются нестыковки, это повод засомневаться в юридической чистоте недвижимости.

Закажите выписку из ЕГРП

Наличие такого документа позволяет узнать, кто на момент продажи является владельцем квартиры. Кроме того, по информации из выписки можно судить о наличии обременений на недвижимость. Чтобы заказать выписку, никуда идти не надо — сделать это можно через Интернет (в МФЦ). Пока этой информации нет на руках, отдавать авансовый платеж или осуществлять сделку купли-продажи не рекомендуется. Это связано с тем, что у прошлого владельца, ранее продавшего недвижимость, могли остаться подлинники бумаг на жилье.

Уточните вопросы по владельцам квартиры

Уточните вопросы по владельцам квартирыСледующим этапом выясните, кто выступает в роли продавцов, и нет ли среди них лиц, не достигших 18-летнего возраста или инвалидов. Важно уточнить, был ли владелец женат (замужем) в момент покупки жилья, участвовал ли в сделке лично или привлекал представителя.

Если владелец не участвует в текущей сделке купли-продажи, не стоит  работать с представителем до общения с хозяином. Кроме того, договор лучше оформлять непосредственно с собственником, ведь большая часть мошеннических схем связана именно с доверенностями, когда настоящий хозяин проживает (временно или постоянно) в другом государстве. Риск в том, что сама доверенность может оказаться поддельной или владельца недвижимости скрывают от посторонних глаз. Как вариант, проверка доверенности через нотариальную контору, но в большинстве случае человек наталкивается на отказ.

Если одним из хозяев является лицо, которое не достигло 18 лет, не обойтись без одобрения органов опеки и попечительства. Если этого документа не будет, нотариус не оформит сделку. Еще одна ситуация, когда один из продавцов инвалид (недееспособное лицо). При таких обстоятельствах за него выступает опекун, который назначается упомянутым выше органом.

Важно проверить два решения — судебного органа о признании недееспособности гражданина, а также факт назначения опекуна. Как и в случае с несовершеннолетним, здесь также потребуется одобрение упомянутого органа.

Наиболее сложная ситуация, когда у продавца нет официального признания недееспособности, но периодически он впадает в такое состояние и не может контролировать свои действия. Выявить подобные проблемы путем одного-двух общений невозможно, поэтому для надежности стоит попросить две справки — от нарколога и психиатра. Кроме того, при наличии подозрений важно пойти к психиатру в день покупки недвижимости, чтобы врач подтвердил способность человека подписывать бумаги. Эта рекомендация актуальна даже в том случае, когда сделка оформляется нотариально.

Убедитесь в отсутствии споров по жилью

Чтобы проверить эти сведения, требуется зайти в Интернет, на официальную страничку регионального суда (того, к которому относится недвижимость). Поиск рекомендуется производить по ФИО текущего и прошлого хозяина. По этому принципу стоит проверить самих людей, а также членов семей, которые продают квартиру. В результате удается получить ряд полезной информации — делилась ли недвижимость, было ли признание владельца недееспособным и так далее.  Что касается последней проверки, ее рекомендуется провести на сайте суда в привязке к месту регистрации проверяемого лица. Минус в том, что базы судебных органов РФ пока не объединены.

Проверьте факт банкротства

Чтобы изучить продавца или его мужа (жену) на факт банкротства, требуется зайти на ресурс арбитражного суда в Сети. При определении судебного органа стоит ориентироваться по месту регистрации лица. Через открытую базу можно узнать, имело ли место производство по банкротству.

Изучите выписку из домовой книги

Изучите выписку из домовой книгиЭтот документ необходим, чтобы выяснить число и состав зарегистрированных лиц в квартире. Также запросите справку об оплате всех услуг. Если продавец подготовился к сделке, в квартире не должно быть зарегистрированных лиц, но на практике так происходит редко. Если в момент оформления документов в недвижимости остаются прописанные лица, в договоре требуется указать, до какого числа они должны выписаться.

Граждане, которые не владеют жильем, но зарегистрированы в нем, должны дать обязательство о снятии с учета в конкретный период (документ важно заверить нотариально). В ином случае возможны ситуации, когда решать проблему придется через суд, а это связано с потерей времени.

Требуйте нотариального согласия жены (мужа)

В случае, когда вторая сторона сделки находится в браке, потребуется согласие супруга (супруги) на проведение сделки. Это обязательно в случае, если недвижимость куплена после свадьбы. При этом статус владельца (женат  или разведен) на момент оформления сделки не имеет значения. Исключение — квартира, которая подарена, передана в наследство, приватизирована или оформлена по иной безвозмездной сделке.

Подводим итоги

Имеющихся сведений достаточно, чтобы сделать вывод о юридической чистоте недвижимости. Для начала проверяется правовой статус жилья, то есть наличие оснований для покупки и дата сделки. Если квартира куплена меньше, чем 3 года назад, это свидетельствует о двух моментах:

  1. Период исковой давности по оспариванию операции прошлым владельцем не окончен.
  2. Хозяин попросит снизить цену на жилье, чтобы свести налоги к минимуму. Идти на такую сделку или отказаться от нее, решение покупателя. Но важно знать, что при оспаривании сделки возвращается только та сумма, что указана в договоре.

С позиции надежности хуже всего, когда жилье унаследовано человеком лишь недавно. При таких  обстоятельствах в любой момент может появиться другой наследник, который заявит, что не знал о наличии недвижимости и потребует соблюдения его прав. Если квартира унаследована много лет назад, риски ниже.

Если жилье в течение небольшого промежутка подвергалось сделкам купли-продажи, это свидетельствует о мошенничестве. Чтобы избежать неприятных ситуаций, лучше отказаться от покупки. Важный момент (если речь идет не о квартире в новостройке) — юридическая история жилья. Здесь стоит проверить всех собственников за последние годы.

В завершение стоит отметить, что случаи с недвижимостью, бумагами и прочими аспектами при купле-продаже встречаются различные. Следовательно, «выписать» общий «рецепт» по проверке юридической чистоты даже теоретически невозможно. С одной позиции выполнение такой работы должно быть в пределах здравого смысла, а с другой — требуется внимательно оценить имеющиеся сведения по отношению квартиры, а также ее владельцев (прошлых и настоящих). Чем больше информации получено, тем меньше риск попасть на плохую квартиру. При отсутствии времени лучше не доверять на слово продавцу, а привлечь к работе квалифицированного юриста. Как вариант, застраховать титул у страховщиков.

Полезное видео:

Правоприменительная практика и законодательство Российской Федерации меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться. Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонамили заполнив форму ниже.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.